2011年6月アーカイブ

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債権者が裁判所に競売申立てをすると、裁判所から「競売開始決定通知書」が送られてきます。

同時に裁判所が配当要求終期を公告します。「配当要求終期」とは、競売申立債権者以外にも債権者がいれば、裁判所に申し出て下さいということです。これは、誰でも閲覧することが可能です。

その後、裁判所からの執行官、不動産鑑定士の方が、現況調査・不動産の調査をします。

留守にしても、鍵穴を強制的に解錠する為、協力しなければなりません。

その後数ヶ月して、「期間入札開始決定通知書」が送られてきます。

「期間入札開始決定通知書」とは、所有者の方に入札日が決まったのでお知らせする通知書の事です。

期間入札の２週間前から、新聞やインターネット等に公告されます。それを見た不動産業者がチラシを撒き、近所に知られてしまいます。法的にチラシを撒く事をやめさせる手段はありません。

競売の取り下げができるのは通常開札迄ですが、上記のことから新聞やインターネットに公告される前に任意売却をして取り下げすることが望ましいです。

競売になり、所有者の方が一番精神的につらいと思われるのは、近所に知れ渡るということです。返済に少しでも不安がある方は、競売回避を考える事をお勧めします。

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なぜ抵当権者（金融機関）は任意売却するにあたって引越し代を出すのでしょうか。

ローンの支払いが出来ないのに、引越し代を多少なりとも提供して頂けるのです。

理由としては２つあります。

① 競売だといくらで落札されるかわからない。（債務者にとっても同じ）

② 競売を申し立てるのに裁判所に予納金を納める必要がある。

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ブラックリストとは個人信用情報として、延滞、代位弁済、破産、不渡り等の事故情報が記載されることです。

住宅ローンを延滞すると、個人信用情報に事故情報が記載されます。

「任意売却」は、私的整理です。裁判所の「不動産競売」公的整理を回避し、一般の相場価格で売却することです。

よって住宅ローンを延滞後、保証会社が銀行に代位弁済を行った後の話になりますので、事故情報としては、「代位弁済」といった記載になります。

プロパー融資の場合は、サービサー（債権回収会社）に債権を譲渡します。

主な個人信用情報機関として

・全国銀行個人信用情報センター（ＫＳＣ）銀行・信用金庫等の金融機関

http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/index.html

・（株）シー・アイ・シー（ＣIＣ）クレジットカード等

　　http://www.cic.co.jp/

・（株）日本信用情報機構（ＪIＣＣ）消費者金融等

　　http://www.jicc.co.jp/

ご自身が開示請求することも可能ですので、詳しい事は問い合わせて下さい。

金融機関が通常融資の審査をするのに、個人の信用情報を見ています。

上記の個人の信用情報を開示請求し、融資実行の判断をしますので、ブラックリストに記載されると融資の否決対象になります。

事故情報記載期間は事故の内容にもよりますが、延滞であれば事故発生から５年間記載されます。又、自己破産の場合は情報機関にもりますが破産宣告開始決定から７～１０年間記載されます。

記載期間中は、金融機関にもよりますが、新たな借り入れは難しいと思われます。

特に住宅ローンは１０年間、あきらめた方がいいでしょう。

又、自己破産をすると、カードが使えなくなりますので、注意が必要です。

自己破産後、クレジットカードを新規で作る場合。

カード会社の判断によって、事故情報が記載されていても、２～３年経過であれば作れることもあるようです。

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収支状況を確認し無理のない範囲で応じてください。仮に金融機関から、生活を圧迫する可能性のある返済金額を言ってきても、応じる必要はありません。あなたの生活を第一優先に考えてください。この不況、延滞される方が増えるのは当たり前です。上場企業も沢山倒産していますし、銀行も公的資金注入を受けています。

金融機関にもよりますが、大体５千円～１万円位で応じて頂く事が多いです。

返済を続けて数ヶ月後、債権譲渡され債権者（サービサー）がかわる事があります。

そして、あなたの現在の状況を確認（収入等）し、返済の増額を要求される事もあるかもしれません。今の生活状況に応じて柔軟に対応して下さい。大事なことは生活を優先することです。無理して返済する必要はありません。不安や分からないことがあればいつでも連絡下さい。アドバイス致します。

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米欧の個人向け住宅ローンの大半はノンリコースローンです。

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任意売却成立後の残債務について、自己破産は基本的におすすめしません。住宅ローンの債務だけで安易に自己破産を考える必要はないです。

お客様の状況にもよりますが、大体５千円から１万円位の返済で金融機関が応じています。

それでも、返済がつらい場合、無理に支払う必要はありません。優先順位として大事なのはあなたの生活です。

決して借りたお金を返さなくていいわけではありません。しかし返せる当てがないのなら、借金に対し考え込む必要もありませんし、あわてて自己破産をする必要もありません。

借りた当初は、毎月返せる収入もあり、返すつもりだったわけです。

私は借りた方の自己責任とは全く思いません。

たまたま昨今の経済状況により、リストラや倒産、減給やボーナスカット等の災難が突然おそってきたわけです。金融機関が返済出来ないからといって、返済できない方を責める理由は何一つないのです。誰でも経済状況いかんによっては、失敗するものです。

個人事業をなさっていて、何社もたくさん借りられている場合、催促が精神的につらければ、自己破産も選択肢に入れるべきでしょう。

ただ大半の金融機関は業務又は経理上、回収できないとわかっていても、形式的に催促しなければいけないのです。そうしないと無税で貸し倒れ償却できないのです。

又、債権放棄や残債務を大幅に圧縮できるケースがありますのでご相談ください。

以前に比べると貸金業法の改正で業者の取り立て行為の規制も厳しくなり、債権者の取り立てで精神的に追い詰められるといった事も聞かなくなりました。

ほんの十数年前には、商工ローン業者が返済の遅れた債務者に対し「目玉売れ」や「肝臓売れ」という信じられない暴言を吐いて社会問題になった時期がありました。

また、５年前にも消費者金融アイフルの取り立ても問題となった時期もありました。現在では、そんな取り立て行為をすると刑事罰がまっています。

自己破産も以前に比べると、テレビ広告、ホームページや書籍等の影響により、抵抗感が少なくなっていると思います。全体的に士業の方に支払う個人破産の申立て費用も、以前に比べると安くなっているように見受けられます。個人の破産申し立て費用は５・６年前で５０万円位が相場でしたが、何も資産がなければ、いまのところ平均２０万円～３０万円ぐらいでしょうか。
（※管財人が選任された場合、別途予納金が必要）

自己破産のメリットとして、債務が無くなり、債権者の催促から解放されます。
ただデメリットとして、

若い方はいいですが、年配者の方は相当な負担となります、すべてを失うわけですから。

若い方はいくらでもやり直しが聞きますが、年配の方は再就職も厳しく、やり直すには困難が伴います。

個人法人で事業されている方で、先行きの見通しが立たないという方は、是非一度弊社に御相談ください！自己破産をして全てを失うリスクよりも、状況に応じて何かいい方法があるかもしれません！！

いずれにしても、一人で考え込まずよろしければ弊社に一度ご相談下さい！

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競売と任意売却どっちが高いのか！不動産競売を１０年以上みてきた当社の主観ですが、簡単に述べます

平成１１年から平成１５年

１９９０年のバブル崩壊以降、銀行の不良債権が爆発的に増え、その処理が国の政策となり、小泉政権時代、サービサー法が平成１１年に施工されました。法律が施工される前は、債権回収業務ができるのは弁護士しかできず、不良債権の処理もなかなか進みませんでした。それを民間の債権回収業者へ、債権の譲渡や回収委託ができるようになったのです。

その頃から、債権者の差し押さえが増え、不動産競売入札が増え始めました。

だいたい平成１４年ぐらいまでは、一般の不動産業者の方でさえ、あまり入札に参加しませんでした。参加するのは一部の不動産業者だけでした。

又、参加が少なかった理由の一つとして、占有屋が短期賃貸借を濫用して、競売執行妨害を行い、高額な立ち退き料を要求していたのです。法律の抜け穴が多く、司法で解決するには長期化する恐れがあっため、場合によっては、要求をのんだほうが得策でした。

よく雇われた中国人の方が占有されていて、何を話しても、「日本語よくわかりません」の一点張りで落札者を不安な気持ちにさせたと思います。

又、占有のなされていない物件でも、そのようなリスクにさらされる可能性もあった為、それを見越した金額で、入札される方が多かったと思います。

その後、平成１６年に短期賃貸借の制度が廃止、民事執行法の改正となって、不正ができなくなり、現在に至ります。

このように平成１１年から平成１５年ぐらいまでは、圧倒的に競売より任意売却のほうが債権者にとっては、少しでも多く回収でき・債務者にとっては、少しでも多く多く返済できたのです。

平成１６年から平成１８年

不良債権の処理もだいぶ進み、銀行の貸し出しも増え、日本経済においては徐々に景気が上向き出しました。不動産業者の事業資金や個人の方の住宅ローンも融資が受けやすくなり、不動産価格も上向きだしました。

不動産競売はというと、短期賃貸借の廃止・民事執行法の改正で、執行妨害ができなくなったことによって、誰でも安心して競売に参加しやすくなり、どんどん落札価格が高騰してきました。（それでも個人の方は、融資が組めない為少ないです）

でもやはり、入札される方は不動産の中を見ることはできないし、転売目的の不動産業者しか参加しなかったので、任意売却のほうが断然有利でした。

平成１９年から２０年

平成１９年ごろから入札物件の半分以上、売却基準価格の何倍もの値がつくようになりました。銀行からジャブジャブ融資を受けた不動産業者が、相場を無視して高値で落札していったのです。

現在そのような会社はほとんど倒産しました。

上記のような業者が高値で入札したことによって、この２年間は競売のほうが価格面だけを見ると、有利だった物件もあったかも知れません。

平成２１年から現在

ご存知のとおり、決して好景気ではありません。

銀行は貸し渋りをし、企業は投資に慎重となり、個人は住宅ローンを組むのを慎重になっています。

又、住宅ローン破綻といった大衆が敏感となっている特集をテレビや大衆雑誌がよく組んで煽っています。余計に不安を与えているのかも知れません。

競売の参加者も、転売に時間がかかる為、（銀行金利や返済できる期日の予測が難しい）リスクに慎重となり、入札金額も低くなってきています。

現在は買受人が見つかれば、任意売却のほうが断然有利です。

しかし、任意売却を取り扱う経験の少ない、専業を語る業者が年々増えています。

それに伴いトラブルも後を絶ちませんので、お気をつけください。

任意売却後の残債務について自己破産をすすめるサイトが多いです。自己破産をすると官報に破産した旨が掲載されます。
個人信用情報機関の掲載期間は、破産宣告開始から７年～１０年間ときまっています。しかし、官報は一度掲載されてしまうと、情報を保管している金融機関が多く、以前自己破産した事がわかってしまいます。したがって、個人信用情報の掲載期間が終了しても、官報の情報を保管していれば、金融機関の判断次第ですが、融資の否決の対象となる可能性が高まります。過去の官報をデーターベース化して販売している会社もあります。こういった情報は極論ですが、一生消える事がなく、官報に載ることは、かなりのデメリットではないかと思います。安易に考えてはなりません。

又、自己破産は財産を申告して、すべて債権者に配当します。過去の銀行通帳の動きを確認されますし、退職金や生命保険も財産とみなされますので、気をつけなければなりません。

安定した収入がある方はいいですが、そうでない方は「自己破産をして再起しましょう」というには、現在の経済状況から考えて困難を極めます。
経済が右肩上がりであれば、破産をして一からやり直しても容易に再起できるでしょう。しかし現在、アルバイトすら見つけるのにも困難な経済状況です。生活に直結する財産をなげうってまで、自己破産をすることはないです。債権放棄や残債務の大幅な減額交渉等、様々な方向性でアドバイス致します。お一人お一人、状況は違うかと思いますので、具体的な事はいつでもお問い合わせください。

個人が自己破産される場合、地域の裁判所によって、管財事件として取り扱うか同時廃止するのかは基準が少し違います。換価する財産を保有して破産の申立てをすると、破産管財人が選任されます。

管財事件となると、申立て費用とは別に、予納金として最低５０万円を裁判所に支払います。

但し、地域の裁判所によっては（一部の裁判所）、少額資産であれば小規模管財事件として取り扱う事ができ、別途２０万円程度の金額で手続きが行われます。（申立て費用別）

専門家ではないので、あまり細かい事は述べませんが、小規模（小額）管財とすることで、管財人が負担とならないよう、事件を早期に終了させる目的だったと記憶しています。（第１回目の債権者集会で終わらせるのがほとんど）

又、不動産の登記簿（登記項証明書）に「破産登記」をしなくなりました。

ご自身でも破産手続きは可能ですが、破産の事はやはり専門家である弁護士や債務整理を専業する司法書士に確認、依頼をするのがベターだと思います。ただ弊社は自己破産をあまりお勧めしません。

破産管財人は、破産を申し立てた代理人弁護士とは別に専任されます。

財産とみなされるものとして

・不動産

・預金

・売掛金

・貸付金

・自動車

・退職見込額

・生命保険解約返戻金

等があります。

破産管財人は、債権者の確認及び確定、債務者の財産を管理又は処分し、債権者へ公平な配当を行います。（不動産の売却、預貯金の把握、売掛や貸付等の債権を回収）

又、財産を隠す行為等をすると、免責不許可になりますので、正直に申し出るべきです。

管財事件となった不動産の換価処分

１．買受け人の選定

管財人によって買受け人の選定の仕方は大きく分けて２つ

一、任意売却専門の不動産業者に媒介依頼をする

その後、管財人が裁判所に売却許可を申請します。許可が出れば、売買契約を締結します。

売主欄に著名するのは所有者の方ではありません。

管財人が契約書に著名・捺印を行います。

「破産者○○破産管財人弁護士○○」

４．決済

別除権者（金融機関）に配当します。

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破産をすると民間の債務は免除となりますが、国に納めなければならない税金や国民健康保険は免除となりません。

非免責債権(免除とならない）として

・租税など（国税・地方税など）

・不法行為による損害賠償

・養育費

・罰金

等があります。

不動産をお持ちで税金を滞納すると、抵当権がなされていても、公的機関は不動産に差押えを行います。不動産にかかわる固定資産税滞納による差押えが多いです。

地方税と違い、所得税・消費税等の国税は「国税徴収法」により、差押えを行わないケースがありますが、ここでは詳しく述べません。

競売で売却しても、抵当権の設定日のあとに発生した税金は、抵当権が優先配当（弁済）されるので、税金の滞納に当てられることはありません。

ただし任意売却をする場合、競売により、強制的に所有権移転をするわけではないです。売却する為には、不動産についた権利の負担（差押え・抵当権）を消除しなければなりません。

差押えを行った公的機関にも、抹消費用としていくらか支払うのです。

これも競売ではなく任意売却をするひとつメリットではないでしょうか。

弊社はお客様の事情を全体的に状況把握し、最適なコンサルティングをさせていただいています。

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借金には「時効」があることは、ご存知でしょうか。

債権者によって基準や考え方は違うと思いますが、貸付金を回収できないと判断すれば、時効の年数を待たずして債権放棄や貸し倒れ処理（貸付の取立てをあきらめて損金処理）をして損金経常をします。経理上経費扱いとなり無税償却となります。そうなると借り手の債務はなくなりますので、今後支払うことはありません。但し公的な金融機関の場合、簡単に貸し倒れ処理をおこないません。債務が何年も残っている状態がつづくケースがあります。

ただ、債権者が一定期間権利の行使をしないと、時効が成立し、返済する義務はなくなります。しかし、時効が成立する前に何らかの形で権利行使をすれは、それまで経過した期間については効力が失われ、「時効が中断」されます。

金融機関から借入金の時効は通常５年になります。（商事消滅時効）

時効の中断事由として

「債務の承認」「裁判上の請求」「差し押さえ、仮差押、仮処分」です。

・債務の承認

借金があることを認めることをいいます。時効が成立するであっても後であっても債務の一部を支払うと、時効の利益を放棄したことになります。たとえ1円でも支払うと時効が中断するのです。又、債権者が貸付金を減額する理由で著名を求めてきた場合、（１０００万円を１００万円に減額するからそれに著名してください等）時効が中断します。 

・裁判上の請求

電話や手紙、電報などでは時効は中断しません。ただし、内容証明郵便に限っては、６ヶ月間だけ時効の中断がされます。その間に裁判上の訴えをすれば、裁判外の請求をした時点から時効の中断があったことになります。裁判上の訴えをしなければ時効の中断になりません。又、使えるのは一度きりです。たとえば時効が成立間近で裁判での訴えが間に合わず、内容証明郵便を債務者に送り、時効の成立を遅らせるというようなケースです。

裁判に訴えをおこすと、訴訟や支払督促などの通知が裁判所から届き時効が中断されます。

・差し押さえ、仮差押、仮処分

不動産や給料の差し押さえされた場合は、当然に時効は中断します。

いずれにしても時効を期待してはいけませんし、安易に「逃げ切ろう」という考え方もくだらないことです。債権者が時効の中断の行使をすればそれまでです。もちろん時効が成立したケースもあります。

ただ、生活が困窮されていれば支払えないことも事実ですし、生活を優先させるべきです。そしてできる限り話し合いで、解決の方法を探ったほうが賢明です。

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債務整理には、自己破産、個人民事再生、任意整理、特定調停と４種類あります。
共通して言える事は、どれもブラックリストに記載されるという事です。
官報に掲載されるのは、自己破産・個人再生です。いずれも士業の方に支払う費用がなければ、ご自身でも手続き可能です。

「個人再生」は手間がかかるため、士業の方の費用は通常自己破産より高いのです。
自己破産とは違い、住宅ローン特則を利用し（条件あり）、マイホームの処分を回避することができます。
ただし住宅ローンの元金や利息はカットされません。支払い猶予はありますが、払い続けなければなりません。現在の不動産市況、不動産の時価がローン残より大幅に下回っているのがほとんどで、特に地方の価格の値下がりが著しいです。

個人的な見解ですが、例えば、時価１５００万円の不動産に、３０００万円ローン債務が残っていれば、安定収入があったとしても、私だったら利用しません。オーバーローンになるとマイホームは資産ではなく負債になると思っています。又、ブラックリストや官報に掲載されるデメリットもあります。一人一人事情がありますので、一概には言えませんが・・・。利用を考えるのは、他に財産があり、不動産の時価が、住宅ローン債務より上回っている場合ぐらいではないでしょうか？！住宅ローン以外の債務を一部カットできるわけですから。ただし個人再生を利用するには継続的な収入が必要です。又、住宅ローン以外の担保がついている場合は利用できません。

「任意整理」は裁判所を通さないで、債権者と和解する私的整理です。例えば、弁護士・司法書士に依頼し、過払い金について、消費者金融に対し、利息制限法に引きなおして、返還請求していますね。任意売却後の残債務を、サービサー（債権回収会社）と債務圧縮の交渉を私的にするのもこの類です。

「特定調停」、こちらは裁判所が間にはいります。自己破産や個人再生は全部の債権者を対象にしなければなりませんが、特定調停は任意整理と同様に特定の債権者のみ対象にすることができます　。
任意売却後、住宅ローンの残債務については、債権者と５千円～１万円の返済で和解しているわけですから利用することはないです。債権者が話し合いに応じず、強硬にでてくる場合に利用する事も考えられます。弊社のお客様で利用するケースは、今まで一度もいらっしゃいませんでした。

自己破産については、省略致します。

２０年以上前の右肩上がりの経済であれば、主債務者が払えなくても、不動産が年々上がり続けていた為、借り入れよりも高く売却できることがよくあり、連帯保証人に迷惑がかかる事は今よりも断然少なかったのです。
しかし、現在は不況で、不動産の時価が年々下がり続けているため、そう言うわけにはいきません。不動産を売却したくても、時価が融資額を下回っていると、差額の現金を用意しなければならず、用意出来なければ売却できません。(債権者次第ですが、残債務が残っても、代位弁済前に売却できる場合もあります。）

債務を残したまま売却するには、延滞して保証会社が銀行に代位弁済してからでないと、売却できないのです。又、任意売却する場合、競売よりも有利ですが、昨今の経済状況から、当然購入した金額では売れず、多額の債務が残るケースがほとんどです。

連帯保証人がかわりに払うには、容易な金額ではありません。
現在、住宅ローンの大半は、保証料を払い、保証会社が保証人となっていますので、連帯保証人をつけるケースは少ないですが、夫婦の収入を合算して申し込んでいる場合は、妻が連帯保証人や連帯債務者となることがあります。
住宅ローンは長期に渡って返済するものです。その間に離婚されるケースもあり、返済を滞ると、当然のように連帯保証人に請求が行きます。「離婚しているから関係がない」とは言えません。
解除するかどうかは金融機関次第ですが、連帯保証人を解除するには、

・信用力のある人に、代わりに連帯保証人になって頂く。
・別の担保を提供する
しかありません。

そうは言ったものの、この不況、連帯保証人のリスクが非常に高く、なかなか見つからないのが現状でしょう。又、不動産の時価が下がり続けているため、銀行の担保評価も年々厳しくなっているのが現実です。
したがって、任意売却後、サービサーと残債務減額交渉も含め、出来る限り負担が軽減されるよう解決の手立てをアドバイスさせて頂きます。

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裁判所の競売であれば、担保の設定の順番で優先的に配当する為、落札価格が一番抵当の住宅ローンの債務に満たない場合、住宅ローンの後に設定した担保は一切配当がありません。
但し、税金については法定納期限が抵当権設定登記日よりも早ければ、税金が優先配当されます。

ところが、任意売却になると、住宅ローン以外の担保についても配当をして、担保権利を抹消してもらわなければなりません。競売は落札されれば、裁判所が強制的に担保解除しますが、任意売却は債権者との話合いで解除してもうらため、後順位の担保についても競売のように全く配当しないわけにはいかないのです。

担保を解除してもらうためには、解除料（ハンコ代）を支払うわけですが、解除額については第一順位の住宅ローン債権者と協議します。金融機関によって解除額の許容範囲が違います。
後順位の担保権者は、競売になれば配当の見込みがないので、たとえ１０万円でもありがたい話なのですが、強気で交渉してくる場合があります。そうなるとすんなり売却できず時間がかかるケースがあります。又担保権者が弁護士に委任しているケースもあり、弁護士によっては話がなかなか進まないときもあります。後順位の担保権者が多ければ多いほど、任意売却業者の経験・知識・取りまとめる交渉力が必要になってくるのです。

ある事例です。Aさんは商売をされていて、いろんなところから借入していましたが、返済できず、自宅を任意売却することに決めました。
自宅の担保に信用保証協会・商工ローン２社・取引先の会社・個人金融２人、又、市役所の差押と計６の担保と差押が設定されており、何社か任意売却業者に問合せをしたがすべて断られたとのことで、最後に知人の紹介で弊社を知りお話しをして下さいました。
上記のように沢山担保設定がなされている場合、経験の浅い業者では知識・交渉力がなく取りまとめすることは困難です。
やはり当事者がたくさんいましたので、取りまとめるのに時間がかかりましましたが、最終的に無事任意売却が成立しました。
担保が多数設定されている場合でも、任意売却は可能ですのでいつでも御相談下さい。

昨今不動産収益ブームですが、多額の融資を組んで、その後入居者が埋まらず競売になるケースが増えています。現在でもいたるところで不動産投資セミナーをやっていますね。

いつも思うのですが、どんな投資でも誰もが儲かる商品はあり得ません。大半が損しています。ワンルームマンションの投資物件で、将来の年金がわりといって販売するケースも見受けられますが、業者の口車に乗らないほうがいいでしょう。

数年前のミニバブルで不動産のプロである上場不動産会社がたくさん倒産しました。低い収益利回りでも買いあさってたので当然です。現在Ｊリートも高値から無残な姿になっています。一般の方が口車にのって購入すると、あとあとつらい思いをします。先のことは誰にもわからないのです。

話は変わりますが、支払いができなくなると、抵当権者は物件の状況をみて、賃料の差押えをするケースがあります。通常債権者は訴訟判決を得て賃料に強制執行しますが、抵当権者は訴訟で判決をもらわなくても、物上代位での賃料の差し押さえをすることができます。
ただ差し押さえするためには、賃借人を特定しなければなりませんが、抵当権者は融資利用の時に把握していますね。

賃借人からすると突然裁判所から「債権差押命令」の通知書が届き、賃借人のことを法律用語で「第３債務者」と呼びますので、通知書をみた賃借人は、最初びっくりするのではないでしょうか。
「所有者の方に賃料を支払ってはいけない」と文章の書いたものを通知します。又、債務者の方の債権額まで記載されています。
それだけではなく、競売の申立てがなされると、執行官・不動産鑑定士の方が一戸づつ写真を撮るので、入居者は、部屋の生活状況を撮られることになり、その写真がインターネットで公けに掲載されてしまいます。賃借人に迷惑が及ばない任意売却を考えるのも、一考だとおもいます。

住宅ローンが払えない・返済が困難な場合、金融機関から催告書や督促状が届きます。届いた後も延滞が続くと、期限の利益の喪失事由に該当し、一括弁済を求められます。保証会社が銀行に代位弁済を行い、所有者の方に求償債権請求をします。

毎月の返済額が減少すれば払えると思わる方は、一度銀行と返済条件の変更等相談をしてみる事です。これをリスケジューリングと言いますが、銀行と返済相談をするには、原則住宅ローンの返済が遅滞する前に相談しなければなりません。返済条件の変更の代わりに保証人等の条件をつけられる可能性もあります。又、状況によって、条件変更が難しい可能性もありがすが、金融機関次第です。

条件変更をしていただくと毎月の返済額は少なくなりますが、その分返済期間を延ばすことになるので、金利や保証料の追加等で返済総額は増えてしまいます。又、期間経過後、緩和前よりも毎月の返済負担が増えます。

あくまでも、一時的な返済緩和ですので、条件を変更するにあたって、ご自身の現在の状況を把握しておかなければなりません。

① 今後払い続ける事ができるのか。

・ボーナスカットや、減給で支払いが苦しい場合、これ以上減給される心配がないのか。
・減給されても、元の給料に戻る可能性があるのか。
・勤めている会社の経営状況は、安定しているのか。
・失業している場合は、次の仕事を見つけるのが容易なのか。

② 不動産の時価は現在の借入残に対して高いのか安いのか

昨今、不況の為不動産は年々下がり続けています。４年前のミニバブル時に購入されていれば、現在の売却価格は５０％から７０％で取引されているのが現状です。特に地方の価格の落ち込みは著しいです。例えば３０００万円で購入した不動産が時価１５００万円になっていたら、（いわゆるオーバーローン）マイホームは負債と考える方が賢明かもしれません。

してはいけない事は住宅ローンを返済する為に、消費者金融等の高い金利から借金をすることです。
上記の事を考えてみて、返済がつらければ無理して払わず、任意売却で処分する事も検討するべきではないでしょうか。