裁判所の競売であれば、担保の設定の順番で優先的に配当する為、落札価格が一番抵当の住宅ローンの債務に満たない場合、住宅ローンの後に設定した担保は一切配当がありません。
但し、税金については法定納期限が抵当権設定登記日よりも早ければ、税金が優先配当されます。
ところが、任意売却になると、住宅ローン以外の担保についても配当をして、担保権利を抹消してもらわなければなりません。競売は落札されれば、裁判所が強制的に担保解除しますが、任意売却は債権者との話合いで解除してもうらため、後順位の担保についても競売のように全く配当しないわけにはいかないのです。
担保を解除してもらうためには、解除料（ハンコ代）を支払うわけですが、解除額については第一順位の住宅ローン債権者と協議します。金融機関によって解除額の許容範囲が違います。
後順位の担保権者は、競売になれば配当の見込みがないので、たとえ１０万円でもありがたい話なのですが、強気で交渉してくる場合があります。そうなるとすんなり売却できず時間がかかるケースがあります。又担保権者が弁護士に委任しているケースもあり、弁護士によっては話がなかなか進まないときもあります。後順位の担保権者が多ければ多いほど、任意売却業者の経験・知識・取りまとめる交渉力が必要になってくるのです。
ある事例です。Aさんは商売をされていて、いろんなところから借入していましたが、返済できず、自宅を任意売却することに決めました。
自宅の担保に信用保証協会・商工ローン２社・取引先の会社・個人金融２人、又、市役所の差押と計６の担保と差押が設定されており、何社か任意売却業者に問合せをしたがすべて断られたとのことで、最後に知人の紹介で弊社を知りお話しをして下さいました。
上記のように沢山担保設定がなされている場合、経験の浅い業者では知識・交渉力がなく取りまとめすることは困難です。
やはり当事者がたくさんいましたので、取りまとめるのに時間がかかりましましたが、最終的に無事任意売却が成立しました。
担保が多数設定されている場合でも、任意売却は可能ですのでいつでも御相談下さい。
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